房地产企业的“两张半表” (作者：陈阳\陈书燕)

2009-06-20

房地产企业的“两张半表” (作者：陈阳\陈书燕)：A地产公司的困境

又是一个忙碌的星期一，杨旭前脚刚踏进办公室，秘书后脚就跟上了，“杨总，周例会还是老时间吧？几个部门的都在102等您了。”杨旭看看手表，指针显示已经9：28了，以前的月度例会从上个月开始调整为周例会了，这给周一增添了一种莫名的紧张气氛，加上昨晚和董事长开电话会议到半夜，早上起晚了，杨旭深吸了口气，习惯性的揉了揉太阳穴，“好，马上过去。”

A地产是M集团的全资控股子公司，杨旭是A地产公司的总经理，今年刚满40。与很多制造型企业一样，M集团也在2003年进入房地产市场，并成立了一个新的公司专门经营地产业务。在房地产的辉煌十年里，A地产靠运作手上的几块地狠赚了一笔，义务越做越大，杨旭也深得集团董事长王强的信任和赏识，稳坐集团副总位置。但是到了08年，形势却急转直下，手上的几个住宅小区成交量每况愈下，一边是大量资金无法回笼，一边是银行贷款利息相当可观，去年花高价买来的两块地也因缺乏资金而搁置了，想转手却下家难寻。

公司眼见着举步维艰，杨旭不得不向王强求助，向集团请求借款，但是M集团其他业务板块今年销售也下滑了，王强是个生意人，心里明白地产的黄金时段已去，与其把钱投到这个无底洞里，不如把有限的资金集中投向实体业务，因此任凭杨旭磨破了嘴皮，王强都不为所动。

房地产企业的“两张半表” (作者：陈阳\陈书燕)：气氛凝重的周例会

杨旭走进102会议室，财务部经理康永看到他进来了连忙收起手上的报纸，但是报纸上用大字写的头条“房地产板块一周跌幅居首”还是被杨旭看到了，他皱了皱眉头，宣布会议开始，让各部门轮流汇报一周的工作。

康永介绍了上周的财务基本情况，末了小心翼翼的问，“杨总，现在账上现金严重缺乏，是不是该向集团借点周转资金？”

杨旭又想起了昨晚的会议，好说歹说王强也不愿拨款，他不仅再次揉了下太阳穴，“现在集团的资金也处于困境，估计近期拨款的可能性不大，即使拨了也只是杯水车薪，还是得我们自己想办法。张全，上周销售情况怎么样？”

“虽然我们把价格调低了5％，但是销售量还是和预期相差近15％。大家也知道，如今的问题是整个买方市场萎靡，我们的市场和销售团队已经很尽力了……”销售部经理张全没完成任务，说话明显没有底气，但也不忘帮自己辩护。

杨旭打断了他的话，“你得想办法啊，别总是降降降！上次降了3％这次又是5％，我认为降价对于销售量的影响不明显，你是不是应该想点其他办法呢？”

张全嘴巴上应着，心里很不服气，能想的办法都想了，整个地产市场不景气不是靠他一个张全就能拉动的，如果他能拉动的话也不需要在这里干了。

杨旭心里很不悦，要不是去年张全极力劝说他买下城东那块地，A公司的现金流也不至于像现在这么被动。不过这事大家都有责任，就拿他自己来说，主要精力都放在拿地上，平时很少过问财务，只是偶尔看看几个大的数字。简单的说，他认为自己的责任就是让资产不断增多，至于控制和平衡现金流应该是康永的责任。这些年销售火爆，公司很少出现现金流紧张的情况，因此这种状态就一直维持了下来。但是现在风向转了，他深深的意识到现金流对地产公司有多重要，打个最简单的比方：正常人走路是用两条腿，如果只用一条腿可能跳起来会更快更远，却持续不了多久，外力一推就站不稳了，资产和现金流就是这两条腿。

杨旭不想再一条腿走路了，他决定以后要多花点时间在财务上，他一向不重视的财务报表其实包含着很大的玄妙，既然主意已定，他站了起来，“今天就这样吧，张全回去构思一下新的销售计划，本周向我报告。康永会后把今年的财务报表拿到我办公室，散会。”

房地产企业的“两张半表” (作者：陈阳\陈书燕)：令人头疼的财务报表

康永抱着一叠刚打印好的A4纸走进杨旭办公室，和多数地产一样，为了方便核算，A公司给每块地单独成立了一个项目公司，A公司目前有8块地（包括未建、在建、在售、售完、租赁），其中只有一块地是用于租赁，其他都用于出售。每个项目3张表，加起来就是24张，还有不少附表，杨旭对财务只是略懂一二，看到这么厚的一叠表，伴随着密密麻麻的阿拉伯数字，他就越发的头痛了。

“康永，现在都时髦请咨询公司做啥指标体系，就是把财务报表做成一些指标和图形便于企业使用和分析，咱现在资金紧张不请咨询公司，我看就由你考虑一下吧，你这方面经验丰富，对你只是小case！注意越简单越直观越好。”

康永听了心里直发毛，干了二十年财务的他做事总是一板一眼，从没想过把报表做成其他形式，但是领导吩咐的事情不能不做，他只能向在另一家地产公司工作的弟弟寻求帮助。

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房地产企业的“两张半表” (作者：陈阳\陈书燕)：简化后的“两张半表”

康永弟弟应承了下来。过了三天，他把一张纸拿给康永，上面只画了一个图。

康永看到只有一个图就急了，“什么！你花了三天时间只画了这么个图，不是敷衍我么？叫我怎么去向老板交代啊！”

“呵呵，别急，这图可没那么简单。对于一个地产公司来说，如果能画出来这图，对运营是相当有益的。来，我给你解释解释。”康永弟弟笑眯眯的在纸上比划起来，康永将信将疑的听起来，哪知一听就被吸引了。

这个图是以单个地产项目为对象来考量的，和传统的财务报表有些差异，因为是给企业内部使用的，所以无需严格考究财务细节，同时为了简化图示，采用了较为理想的假设条件。横轴表示time，纵轴表示money，假设初始阶段资产为零，竣工后住宅全部售完。

拿地的时间点有现金流出，即负现金流起始端的纵坐标就是拿地的支出。从开始动工到预售前的这段时间内，现金流出不断增加，现金流入为零。预售即开始售楼之后，因工程还未结束，现金流出继续增加，同时售楼的收入带来现金流入，正现金流迅速增加，如图2。

正负现金流一叠加，就形成了净现金流，如图3的绿实线所示。可以看出，净现金流在开始销售的一段时间后才变成正值，也就是说在这个时点上项目才真正开始赚钱，净现金流线末端的纵坐标就是该项目的利润；如果净现金流线始终没有超过T轴，则代表这个项目是亏本的。这两张图反映了现金流量表和利润表的基本信息，在实际中，需要按照具体数据来描绘线条，因此会是很多点拼成的曲线，而不是现在图上所示的直线。

“就这么简单么？这就2张表啦？”康永有点不屑。

“呵呵，就这么简单！但是你敢说事实不是这样么？不要把简单的问题复杂化，透过表象看到本质才是最重要的！”康永弟弟依旧笑眯眯的回答。

下面来分析资产，资产负债表复杂一些。如图4所示，从拿地开始，拿地的成本就记入总资产，随着土地的开发，开发相关支出款项都记入总资产，总资产会不断增加，且增加趋势与负现金流变动趋势一致。开始售楼之后，销售收入带来的资产增加会呈现更大的上升趋势，上升线斜率越大，代表销售业绩越好，不同项目之间的销售业绩的比较也可以通过比较不同项目资产线的斜率，从而形成初步的较为直观的结论。

会计准则规定企业在发生交易时必须按照初始成本入账，比如说土地，应该按照土地的购入价格入账，若非特殊情况此后土地升值的数据变动不反映在报表上，因此图中的总资产线在预售这个时点上会有一个明显的拐点，代表着销售收入对资产的影响从这个时点开始反映。但是如果是企业自用的管理报表，则可以采取公允价值计量的方法，不断评估土地的市场价值并及时反映在资产线上，理想状态下，用这种方法画出的总资产是一条平滑上升的直线，中间没有明显的拐点。

这样做的目的是为了更为准确的衡量企业的资产状况，尤其是当企业需要决策是否卖地时，这种计量方法就更为有利，当然这种方法也存在缺点：评估土地市场价值的频率和修正总资产的频率明显增多，在一定程度上增加了管理的难度。

康永想了一下，“公允价值计量法并不是什么新鲜的东西，只不过因为财务政策的限制，企业无法在对外的报表上体现，不过如果是内部自己看还是不错的，我相信不少企业目前也是这么做的，只不过没有反映在纸上，也没有用一个模型去持续的关注和对比。好比你买了一套房子，无论是自住还是投资，你都会有意无意的瞄两眼楼下贴的中介售房广告。”

“对，其实我今天提的很多都不是新鲜东西，但是把这些点串起来形成一套完整的理论和模型，我认为还没有人尝试过，我就是第一个吃螃蟹的人。接下来讲负债。”

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先前我们的假设条件是企业自有资金为零，因此负现金流线同时也是负债线，假设贷款利息并入贷款本金中一起计量，都反映在负现金流线上。

总资产减去负债（负现金流线）是净资产，即所有者权益，如图5所示。

对于用于出售的土地，上面的图基本可以涵盖财务三张表的范畴，但是因为该图的假设条件较为理想，不能完全反映所有财务信息，如管理费用、税金等，故称之为“两张半表”。

“上面说的都是用于出售的土地，那么持有物业呢？图形是不是不同？”

“是的，接下来我就讲不同在哪里。”

这里以租赁业务为例，竣工后开始出租，此刻才开始出现正现金流，和出售业务情况下从预售开始出现正现金流不同。此外，同一地块同一时段的租金收入一般比销售收入低，因此正现金流线的上升斜率会小于出售业务中正现金流线的斜率，如图6所示。另外，出售业务的正现金流会随着销售的结束（理想状态下假定为竣工）而结束，租赁业务却可以带来持续不断的正现金流，也可以继续享有土地增值带来的任何可能收益。这里已经有3点不同了：正现金流开始的时点、正现金流的斜率、正现金流的持续时间。

图7中画出了租赁业务的净现金流线和资产线，可以看出，持有物业的项目回收期明显比出售业务长，这也是为什么很多企业不选择做持有物业的一个原因，对于那些打算“赚一票就走”的企业，一般是不会涉足持有物业市场的，反而像一些打算做“百年老店”的企业则有可能大力发展持有物业。这里又有1点不同：项目回收期。

此外，对于一些高端产品，如高价住宅、高价写字楼等，总资产线的斜率会比一般项目的资产线更大，利润也更多。

“上面的图形反映了单个项目的两张半财务报表，我们公司有8个项目，是不是需要画8张图？”

“这里有两种方法，如果你想比较不同的项目，既可以画多张图，也可以在一个图中用不同的颜色的线条区分不同项目，这样比较起来更为直观。如果你想看各项目加总的数据，可以在一个图中画出所有的项目曲线，因不同项目的拿地时间、开工时间各自不同，时间轴会拉的长一点。在同一个时间点上你只需要把M轴的数据叠加，就可以得出合并的数据。也可以辅以其他假设条件，综合起来看整个公司的财务情况。”

康永弟弟稀里哗啦一口气讲完了，康永听的津津有味，精通财务的他明显感觉这个图形存在着不少问题，如果从严格的财务角度未必解释的通。但是不可否认，正是这个砍掉了很多冗繁的细枝末节、进行大胆假设后画出的图形，代表着一种全新的视角，用它来审视房地产企业的财务将是一种大胆的尝试。

康永催着弟弟再从头到尾给他讲一遍，他迫不及待的想去和杨旭讨论这个大胆的尝试，他有信心把这个图形用起来，并在用的过程中不断优化。